Anul 2025 a fost unul de stagnare pentru piața de birouri din București. A fost primul fără livrări de noi proiecte de peste 20 de ani, iar cererea totală de închiriere a scăzut cu aproximativ 25% față de 2024, până la aproximativ 250.000 de metri pătrați, potrivit raportului anual publicat de Colliers. Cererea nouă s-a situat la aproape 90.000 de metri pătrați.
Deși activitatea de leasing a încetinit, piața a continuat să se ajusteze. Astfel, rata de neocupare a scăzut la 11,75% la finalul anului trecut – un minim de mai bine 5 ani, de la aproximativ 13% în anul anterior. Chiriile medii solicitate au crescut cu circa 3%, depășind ușor 15 euro pe metru pătrat.
Piața de birouri din București a stagnat în 2025
Evoluția arată că deficitul de spații moderne, bine poziționale și conectate la infrastructura de transport, rămâne factorul principal care susține echilibrul pieței și presiune pe chirii. În 2025, suprafața de birouri ocupată efectiv a crescut cu aproximativ 40.000 de metri pătrați, unul dintre cele mai reduse niveluri ale absorbției nete din ultimii 20 de ani.
O bună parte din spațiile disponibile este concentrată în clădiri mai vechi sau mai puțin atractive ca poziționare, motiv pentru care rămân dificil de închiriat. Potrivit reprezentanților Colliers, piața nu se confruntă cu o lipsă generală de spații, ci cu un deficit de clădiri de calitate, bine poziționale și adaptate actualelor cerințe ale chiriașilor.
Consultanții Colliers estimează că nivelul actual al spațiilor disponibile ar putea fi ocupat în aproximativ patru ani, dacă se menține rata absorbției nete din ultimii ani. Acest interval este unul mult mai redus, în comparație cu alte capitale europene, unde acest orizont depășește adesea un deceniu, inclusiv în capitale regionale, cum ar fi Budapesta sau Varșovia.
Pe sectoare de activitate, cererea a fost una relativ echilibrată. Serviciile financiare s-au plasat pe primul loc, generând 23% din cererea totală de leasing, urmate de IT&C, cu 20%, și de serviciile profesionale, cu 17%. Cu toate acestea, ponderea IT&C rămâne mult sub nivelurile pre-pandemie, atunci când sectorul reprezenta frecvent 40 – 50% din cererea totală.
Totodată, dimensiunea medie a unei tranzacții a scăzut la aproximativ 1.400 de metri pătrați, cu aproximativ 11% sun media din ultimul deceniu, marcând o abordare mai prudentă a companiilor în deciziile privind legate de spațiile de birouri.
Pe termen mediu, această tendință ar putea influența modul în care vor fi gândite noile proiecte, precum și strategiile proprietarilor, printr-o diversificare mai mare a bazei de chiriași.
Aproximativ 50.000 de metri pătrați de spații noi în 2026
Diferențele dintre clădiri și zone sunt tot mai vizibile. De exemplu, în CBD, zona Centrală și Floreasca-Barbu Văcărescu, spațiile de birouri bine poziționate și în clădiri moderne înregistrează niveluri de neocupare apropiate de minimele dinainte de pandemie. Proprietarii au, astfel, mai multă putere de negociere, în contextul unui interes constant din partea chiriașilor.
Chiriile sunt sub presiune de creștere, în prezent. Proiectele aflate în dezvoltare testează deja niveluri de chirie peste cele mai ridicate valori practicate în acest moment, de aproximativ 22 de euro pe metru pătrat.
După anul 2025, fără livrări de spații de birouri, piața ar urma să revină treptat, însă rămâne la un nivel redus.
Pentru 2026, sunt estimate aproximativ 50.000 de metri pătrați de spații noi, iar pentru 2027 aproximativ 100.000 de metri pătrați, mai puțin decât media anuală de 150.000 de metri pătrați de dinainte de pandemie. Abia în anul 2028 ar putea fi atins un ritm similar celui din perioada de creștere.
O creștere treptată a cererii pentru acest an ar putea fi susținută de tendința companiilor de a-și chema angajații la birou, solicitând o prezență fizică de cel puțin trei zile pe săptămână.
Stocul total de birouri din Capitală este de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați, adică în jur de 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori în zona metropolitană. Acest nivel este încă sub cel al altor capitale europene.
